Los gastos de comprar vivienda que nadie te cuenta (y cuánto suman)
Además de la cuota inicial, hay notaría, registro, avalúo y estudio de títulos. Te mostramos cuánto pueden sumar en pesos.
Juntaste la cuota inicial, te aprobaron el crédito y crees que ya está. Luego llega la notaría con una cuenta que no tenías en el presupuesto. En redes es una de las quejas más comunes de quienes compran su primera vivienda.
La regla rápida: separa entre 3% y 5% adicional
Como referencia, reserva entre el 3% y el 5% del valor de la vivienda para gastos de compra. En un apartamento de $236.372.175, eso es entre $7,1 y $11,8 millones que no cubre el crédito. El valor exacto depende de la ciudad, porque el impuesto de registro cambia por departamento.
Los gastos uno por uno
Gastos notariales. Lo que cobra la notaría por la escritura pública de compraventa. Se calcula como un porcentaje del valor de la venta más IVA. Por costumbre se dividen 50/50 entre comprador y vendedor.
Impuesto de registro (beneficencia). Es un impuesto departamental que se paga al registrar la escritura. Lo asume normalmente el comprador. La tarifa varía por departamento, cerca del 1% del valor.
Derechos de registro. Lo que cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos por inscribir la escritura en el certificado de libertad. También lo paga el comprador.
Gastos de la hipoteca. Si compras con crédito, la constitución de la hipoteca también se escritura y se registra, con sus propios costos notariales y de registro.
Avalúo y estudio de títulos. El banco exige un avalúo comercial de la vivienda y un estudio jurídico para verificar que no tiene problemas. Ambos los paga el comprador.
Retención en la fuente. Es el 1% del valor de venta, pero la asume el vendedor si es persona natural. No te la deben trasladar.
Ejemplo con un apartamento de $236 millones
| Concepto | Quién lo paga | Referencia |
|---|---|---|
| Gastos notariales | 50/50 | Porcentaje del valor más IVA |
| Beneficencia | Comprador | Cerca de 1% |
| Registro | Comprador | Cerca de 0,5% a 1% |
| Escritura y registro de hipoteca | Comprador | Según monto del crédito |
| Avalúo | Comprador | Tarifa del perito |
| Estudio de títulos | Comprador | Tarifa del banco |
| Retención en la fuente | Vendedor | 1% |
Las tarifas notariales y de registro de 2026 las fijó la Superintendencia de Notariado y Registro en enero. Antes de firmar, pide a la notaría la liquidación de tu escritura: el valor exacto depende del precio de venta y del departamento.
Tres formas de pagar menos
Si compras VIS, pide en la notaría la tarifa reducida que establece la ley. Negocia en la promesa de compraventa quién asume cada gasto. Y si vas a pedir crédito, compara los costos de avalúo y estudio de títulos entre bancos, porque no todos cobran lo mismo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos notariales? Por costumbre se dividen por partes iguales entre comprador y vendedor, pero se puede pactar otra cosa en la promesa de compraventa.
¿La retención en la fuente la paga el comprador? No. La retención en la fuente del 1% en la venta de inmuebles la asume el vendedor cuando es persona natural.
¿Estos gastos se pueden financiar con el crédito? Normalmente no. El crédito cubre el precio de la vivienda, así que los gastos de escrituración y registro debes tenerlos ahorrados aparte.
¿La vivienda VIS paga menos gastos? Sí. La ley establece tarifas notariales reducidas para vivienda de interés social, y en algunos departamentos hay beneficios en registro.
Planea la compra completa
Calcula tu cuota mensual y suma estos gastos a tu meta de ahorro: