¿Cuánto te pueden subir el arriendo en 2026? El tope real (y no es el salario mínimo)
El salario mínimo subió 23%, pero tu arriendo no puede subir eso. Te explicamos el tope legal y cómo calcularlo.
El salario mínimo de 2026 subió 23% y en redes se volvió viral la pregunta: “¿entonces el dueño me puede subir el arriendo 23%?”. La respuesta corta es no. Si vives en arriendo en Colombia, hay un tope legal y es bastante más bajo.
El tope del aumento del arriendo en 2026: 5,1%
En vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 dice que el canon solo puede subir, como máximo, lo que subió el IPC (inflación) del año anterior. El DANE informó que la inflación de 2025 cerró en 5,1%.
Eso significa que durante 2026 ningún arrendador puede subirte el arriendo de vivienda más de 5,1%, sin importar que el salario mínimo haya subido mucho más.
No sube en enero: sube cuando tu contrato cumple un año
Este es el error más común. El aumento no se aplica a todos el 1 de enero. Solo puede hacerse cuando el contrato cumple 12 meses desde que lo firmaste o desde el último reajuste.
Ejemplo: si empezaste a arrendar el 15 de septiembre de 2025, el aumento solo puede cobrarse desde el 15 de septiembre de 2026.
Cómo calcular tu nuevo arriendo (fórmula simple)
Nuevo arriendo = arriendo actual × 1,051
Con valores reales en pesos colombianos:
| Arriendo actual | Aumento máximo (5,1%) | Nuevo arriendo máximo |
|---|---|---|
| $1.200.000 | $61.200 | $1.261.200 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $2.000.000 | $102.000 | $2.102.000 |
Si te cobran más que la cifra de la última columna, el aumento está por encima del tope legal.
¿Y la administración? Ahí sí puede doler más
La cuota de administración de un conjunto no está atada al IPC. La aprueba la asamblea de copropietarios y, como el salario de vigilantes, aseadores y personal de mantenimiento sube con el mínimo, muchas administraciones subieron bastante más que 5,1% en 2026. Si tu contrato dice que tú pagas la administración, revisa ese valor aparte del canon.
Tres condiciones para que el aumento sea válido
El reajuste es legal cuando se cumplen tres cosas: que el contrato haya cumplido un año, que el porcentaje no supere el IPC del año anterior y que el arrendador te lo haya informado. La ley también fija que el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble.
¿Qué hacer si te suben más de lo permitido?
Primero, pide por escrito el cálculo del aumento. Muchas veces es un error o desconocimiento. Si el arrendador insiste, puedes pagar el valor correcto (arriendo anterior + 5,1%) y dejar constancia. Si hay conflicto, acude a la Personería, a una casa de justicia o a un centro de conciliación de tu ciudad antes de llegar a un proceso.
Preguntas frecuentes
¿El arriendo sube en enero de 2026 para todos? No. El reajuste solo puede aplicarse cuando tu contrato cumple 12 meses desde que empezó o desde el último aumento. Si firmaste en agosto, el aumento aplica en agosto, no en enero.
¿El arriendo sube lo mismo que el salario mínimo? No. En vivienda urbana el tope legal es la inflación (IPC) del año anterior. Para los reajustes de 2026 ese tope es 5,1%, aunque el salario mínimo haya subido 23%.
¿Qué pasa si el contrato dice que el arriendo sube con el salario mínimo? En vivienda urbana esa cláusula no puede superar el límite de la Ley 820 de 2003. Si el aumento pactado es mayor al IPC del año anterior, el exceso no tiene validez legal.
¿Aplica igual para un local comercial? No. El tope del IPC es para vivienda urbana. En locales y oficinas rige lo que se pacte en el contrato comercial.
¿Arrendar o comprar?
Si cada año ves subir tu arriendo y te preguntas si ya es momento de comprar, simula cuánto pagarías de cuota por un crédito hipotecario en pesos y compáralo con tu canon actual: