¿Cuánto tienes que ganar para comprar vivienda en Colombia en 2026?
La regla del 30% define si el banco te aprueba o no. Te mostramos el ingreso mínimo según el precio del apartamento.
En redes circula la pregunta en todos los tonos: “¿con cuánto de sueldo me prestan para un apartamento?”. La respuesta no depende de la buena voluntad del banco, sino de una regla bastante concreta.
La regla del 30%
Para vivienda, la cuota mensual del crédito no debería superar el 30% de los ingresos del hogar. Esta regla viene de la Ley 546 de 1999 y los bancos la aplican al analizar tu solicitud.
En otras palabras:
Ingreso mínimo del hogar = cuota mensual ÷ 0,30
Ingreso mínimo según el precio de la vivienda
Para este ejemplo suponemos que el banco financia el 70% del valor, a 20 años, con una tasa de 13% efectivo anual en pesos (una tasa ilustrativa; la tuya depende del banco y de tu perfil).
| Precio de la vivienda | Monto del crédito (70%) | Cuota mensual aprox. | Ingreso mínimo del hogar |
|---|---|---|---|
| $157.581.450 (tope VIP) | $110.307.015 | $1.236.502 | $4.121.674 |
| $236.372.175 (tope VIS general) | $165.460.522 | $1.854.753 | $6.182.511 |
| $262.635.750 (tope VIS especial) | $183.845.025 | $2.060.837 | $6.869.457 |
Con una tasa de 12% E.A., la cuota de la VIS general bajaría a cerca de $1.751.604 y el ingreso mínimo a unos $5.838.679. Medio punto de tasa cambia bastante la cuenta.
Estos valores no incluyen seguros de vida e incendio, que se suman a la cuota.
La otra mitad: la cuota inicial
Si el banco financia el 70%, tienes que poner el 30% restante. En un apartamento de $236 millones, eso son unos $70,9 millones. Para VIS algunos bancos financian hasta el 80%, lo que baja la cuota inicial a unos $47,3 millones, pero sube la cuota mensual.
La cuota inicial puede salir de ahorro, cesantías, subsidios de la caja de compensación o una combinación de los tres.
Lo que el banco mira además del ingreso
Tu historial en centrales de riesgo, las deudas que ya tienes (si pagas tarjeta y carro, tu capacidad baja), la estabilidad de tu empleo o actividad y tu edad frente al plazo del crédito.
Tres formas de bajar el ingreso que necesitas
Pedir el crédito con tu pareja para sumar ingresos. Aumentar la cuota inicial para pedir menos prestado. Y alargar el plazo, aunque esto último sube mucho el total de intereses que pagas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo sumar los ingresos de mi pareja? Sí. La mayoría de bancos permite solicitar el crédito en conjunto y sumar los ingresos de ambos deudores. Así sube el monto que te pueden prestar.
¿El 30% se calcula sobre el salario bruto o neto? Los bancos suelen usar los ingresos certificados del hogar, pero también revisan tus otras deudas. Si ya tienes créditos, tu capacidad real de pago baja.
¿Cuánto es la cuota inicial mínima? En general los bancos financian hasta el 70% del valor de la vivienda y, para VIS, hasta el 80%. La cuota inicial es el porcentaje restante.
¿Qué pasa si soy independiente? Puedes pedir crédito hipotecario, pero te pedirán declaración de renta, extractos bancarios o certificación de ingresos firmada por contador para demostrar lo que ganas.
Haz tu propia cuenta
Pon el precio del apartamento, la tasa que te ofrecen y el plazo, y mira cuánto pagarías al mes: